SEDIS Avkastningstoppen – tio års avkastning på eget kapital i svenska fastighetsbolag

Varje punkt är ett bolag på listan. Vågrätt: avkastning på eget kapital per år över tioårsperioden 2016 Q3–2026 Q2. Lodrätt: samma mått de senaste tolv månaderna till 2026 Q2. Fälten delas vid medianen på vardera axeln. Diagrammet kommer ur den öppna listan på app.sedis.se, där det går att se vilket bolag varje punkt är. Källa: SEDIS Avkastningstoppen, 2016 Q3–2026 Q2, avläst 2026-09-21. Underlag: bolagens publicerade räkenskaper. Inte investeringsrådgivning.

Sagax toppar listan för tioårsperioden 2016 Q3–2026 Q2 med en avkastning på eget kapital på 20,2 procent per år, följt av NP3 (17,4) och Specialfastigheter (16,1). Två börsbolag och ett statligt ägt bolag utan aktiekurs – i samma lista, mätta på samma sätt.

Siffrorna är avlästa den 21 september 2026. Hela listan, med alla bolag och kolumner, finns på app.sedis.se. Skiljer sig siffrorna här från listan är det listan som gäller.

Avkastning på eget kapital är periodens resultat i förhållande till periodens genomsnittliga nivå på eget kapital. Det är måttet listan sorteras på. Det innehåller orealiserade värdeförändringar – det är därför enskilda år svänger så kraftigt, och därför säger en lång period mer än en kort.

Direktavkastningen är driftnettot mot fastighetsvärdet. Den beräknas enligt en standardiserad definition, lika för alla bolag, och kan därför avvika från det tal bolaget självt redovisar. Den dras bort år för år för att visa vad hävstång och förvaltning tillförde utöver fastigheterna själva.

Det här är inte aktiens kursutveckling. Ett bolag kan ligga högt på listan och ha haft en svag aktie, och tvärtom. Listan visar vad bolaget tjänat på sitt eget kapital enligt räkenskaperna – inte vad börsen tyckt om aktien.

Fyrfältsdiagrammet överst på sidan ställer två horisonter mot varandra: avkastningen över hela tioårsperioden vågrätt, de senaste tolv månaderna lodrätt. Fälten delas vid medianen på vardera axeln, och ett värde på medianen räknas som över.

Högpresterare – över medianen på båda horisonterna. Framtida stjärna – under medianen över perioden, över den det senaste året. Varningstecken – över medianen över perioden, under den det senaste året. Lågpresterare – under medianen på båda.

Fälten är relativa. De säger var ett bolag står mot de andra bolagen på listan den perioden – inte om bolaget är bra eller dåligt i absolut mening. För ett bolag nära en linje avgör små skillnader vilket fält det hamnar i. Namnen beskriver var bolaget står i diagrammet, inte vad som väntas hända.

Listan har inga poäng och inga viktade delindex. Varje bolag räknas med samma regler, och reglerna står utskrivna.

• Ett värde per bolag och år. Åren räknas bakåt från det senaste kvartalet med data, fyra kvartal i taget, och kvartalen kedjas samman. Ett år är därför inte alltid ett kalenderår. Tio år blir tio värden utan överlapp. Saknas ett kvartal, som för bolag som bara rapporterar halvår eller helår, används den rullande tolvmånaderssiffran.
• Alla år måste finnas. Ett bolag kommer med först när det har en avkastning för vart och ett av periodens år.
• Geometriskt snitt. Åren räknas samman till den faktiska avkastningen per krona över perioden. Ett vanligt medelvärde överdriver när åren svänger, och de svänger.
• Ingen kundfiltrering. Urvalet är de svenska fastighetsbolag, noterade som onoterade, som Sedis följer i Bolagsanalys. Om ett bolag är kund hos Sedis påverkar varken urval eller placering.

Hela metoden, med definitionerna och de val vi har gjort, står på metodsidan.

Börslistor stannar vid börsen. Här står börsbolagen bredvid onoterade bolag som publicerar sina rapporter – bland dem statligt ägda bolag och bolag ägda av pensionsfonder. Det går eftersom måttet bygger på räkenskaperna och inte kräver en aktiekurs.

Av samma skäl går placeringarna inte att jämföra rakt av med rangordningar som bygger på aktiekurs eller totalavkastning.

Avkastningstoppen rangordnar bolag. Indexserier följer ett nyckeltal över tid, för bolag och för hela segment. Båda bygger på samma data i Sedis Bolagsanalys.

Listan är till för att användas. Citera gärna placeringar och tal ur den – ange SEDIS Avkastningstoppen, perioden och dagen du läste av listan: Källa: SEDIS Avkastningstoppen, 2016 Q3–2026 Q2, avläst 2026-09-21.

Perioden och datumet behövs. Listan har inget publiceringsdatum: den räknas om ur underlaget, och en placering gäller bara den period den räknats för.

Frågor om metoden eller om ett bolags siffror: info@sedis.se.

Är ni ett av bolagen på listan och ser något som inte stämmer med er rapport? Hör av er, så går vi igenom underlaget. Fel i underlaget rättar vi.

Vad är SEDIS Avkastningstoppen?
SEDIS Avkastningstoppen är en öppen lista som rangordnar svenska fastighetsbolag, noterade som onoterade, efter avkastning på eget kapital per år över tio år. Direktavkastningen visas bredvid som jämförelsemått. Listan bygger på bolagens publicerade räkenskaper. Den tas fram av Sedis, som levererar analys och benchmarking till fastighetsbranschen.

Är listan en köprekommendation?
Nej. SEDIS Avkastningstoppen är ett benchmark över vad bolagen redovisat, inte en investeringsrekommendation och ingen prognos om aktiekurs eller totalavkastning.

Varför skiljer sig listan från aktiens utveckling?
SEDIS Avkastningstoppen mäter avkastningen på eget kapital enligt bolagets räkenskaper. Aktiekursen ingår inte. Placeringen säger därför inget om hur aktien har gått: ett bolag högt upp på listan kan ha haft en svag kursutveckling, och omvänt.

Varför saknas ett bolag på listan?
Det vanligaste skälet är att vi inte har hela bolagets serie. Listan kräver en avkastning för vart och ett av periodens tio år, och saknas ett enda år faller bolaget ur — det gäller bolag som är yngre än perioden och bolag där något år inte finns i underlaget. Därtill räknas bolag som inte längre är aktiva inte, och ett bolag med ett år under −99 procent utesluts. Listan är därför kortare än urvalet. Kortare perioder finns i analysvyn i Sedis Bolagsanalys.

Hur ofta uppdateras listan?
SEDIS Avkastningstoppen har inget publiceringsdatum. Listan räknas om ur underlaget varje gång den öppnas, så den ändras när nya kvartalssiffror kommer in eller när ett fel i underlaget rättas. Perioden slutar alltid på det senaste kvartalet med data.

Varifrån kommer siffrorna?
Siffrorna kommer ur bolagens publicerade delårsrapporter och årsredovisningar, som Sedis läser in och gör jämförbara i Bolagsanalys.

Benchmark – inte investeringsråd. Avkastningstoppen rangordnar fastighetsbolag efter avkastning på eget kapital över tid, med direktavkastningen som jämförelsemått. Det är inte en investeringsrekommendation, ingen prognos om aktiekurs eller totalavkastning, och ingen ersättning för fundamental analys. Placeringarna är relativa mot de bolag som ingår det år de räknas.