Så räknar vi

Fastighetsbolagens siffror, tvättade och jämförbara.

Varje kvartal läser vi delårsrapporterna för 87 bolag och gör talen jämförbara mellan bolag och över tid.

Samtliga noterade bolag, och dessutom flera onoterade. Det gör bilden heltäckande i stället för begränsad till börsen: flera av Sveriges största fastighetsägare finns inte på börsen, och de rapporterar i sina egna format och på sin egen kalender — men vi läser dem ändå. En marknadsbild som bara rymmer börsen saknar en stor del av marknaden.

Serien börjar 2008 och löper obrutet till senaste kvartal: 71 kvartal i följd. med över 800 000 datapunkter samlade sedan starten.

Nya kvartalssiffror är inne samma dag som rapporten släpps, eller dagen efter.

Rapporterna är offentliga — arbetet är det inte. Samma post kan heta olika saker hos två bolag, och ett och samma bolag kan byta redovisningssätt mellan åren. Att lägga två tal bredvid varandra och veta att de mäter samma sak är jobbet. Det är det ni köper, inte tillgången till rapporterna.

Vi siktar på hundra procent rätt, och det märks på ett sätt vi inte hade räknat med: varje kvartal hittar vi slarvfel i bolagens egna delårsrapporter. Vi hör av oss, och bolagen rättar.

Talen är desamma vilken väg ni än tar ut dem — egna parametrar till Excel, en färdig analys, en rapport vi byggt efter er specifikation, PartnerAPI eller Fråga Sedis. Kanalen ändrar inte definitionen.

Och rapporten är levande efter leverans. En fredag i augusti hörde en kund av sig klockan 14:30 — en användare behövde ett nytt nyckeltal i sin rapport inför en föredragning på måndagen. Klockan 15:30 låg det på plats. Vi lovar inte en timme, men det är den sortens ärende det är.

Ert eget bestånd, mätt mot marknaden.

Sedis räknar fram nyckeltal med en egen formelmotor. Att den är flexibel har ibland missförståtts som att talen kan bli vad som helst. Det är tvärtom.

Flexibiliteten är skälet till att vi redan har parametrarna framme enligt branschstandard: motorn klarar definitionen som den faktiskt ser ut, så vi behöver aldrig förenkla den för att den ska gå att räkna.

Vill ni räkna på ert eget sätt vid sidan av är det en konfigurering som tar minuter. Men det är ett tillägg, inte en ändring. Standarddefinitionen står kvar, och jämförelseobjekten räknas alltid på den — två kunder som tittar på samma jämförelsetal ser samma tal.

Detsamma gäller när ni arbetar i verktyget: skär och filtrera beståndet hur ni vill, på er egen portföljindelning eller på geografi — och Fråga Sedis fungerar här också. Snittet ändrar vad ni tittar på, aldrig hur det räknas.

Ni fyller antingen en tom mall själva, eller skickar rådata i det format ni redan har — då fyller vi i den åt er. Därefter laddar vi upp den.

Varje steg granskas. Det är därför inlämningen tar lite tid, och det är därför jämförelsetalen går att lita på: ett jämförelseobjekt är aldrig bättre än den sämsta inlämningen i det. Granskningen är alltså inte en formalitet mot er — den är vad som skyddar er mot någon annans slarv.

Jämförelseobjekten är sammanräknade branschsnitt per geografiskt område och lokalslag. Behöver ni jämföra mot ett område som inte finns säger ni till, och vi bygger det — verktyget fyller det sedan med data.

Indelningen bygger inte på vad någon skrivit i ett adressfält. Varje fastighet slås upp i Lantmäteriets fastighetsregister och får sin koordinat därifrån, så det område en fastighet räknas in i avgörs av var den faktiskt ligger. Samma koordinater placerar beståndet på kartan.

Att det är vi som ritar området är inte administration — det är själva skyddet. Kunde ni dra i gränsen själva, och se andra ägares enskilda fastigheter på kartan, skulle ni kunna flytta den ett kvarter och läsa av skillnaden. Då vore en enskild fastighets bidrag uträknat. Den vägen är stängd.

Kan någon räkna baklänges till era tal? Nej. De tal ni lämnar in stannar hos er. Ett jämförelseobjekt visas bara om det klarar tre villkor samtidigt: minst fem fastigheter, minst tre olika ägare, och att ingen enskild ägare står för mer än 70 % av det samlade marknadsvärdet. Faller ett av dem visas ingen siffra alls.

Konstruktionen är den gängse för att skydda statistik mot röjande: ett minsta antal enheter, ett minsta antal lämnare, och en spärr mot att någon enskild dominerar. Det tredje villkoret finns för att en dominerande ägare annars i praktiken skulle läsa av sitt eget tal. Och prövningen görs per objekt och per värdedatum — samma område kan vara godkänt ett år och underkänt nästa om beståndet ändrats. Det är ingen engångsstämpel.

Regeln gäller oss lika mycket som er. Vi kan inte visa ett tal som systemet vägrar räkna, och vi gör inget undantag för en enskild kund — inte heller för oss själva.

Definitionerna är våra egna. De är skrivna av oss, inte hämtade någon annanstans ifrån, och de har hållit sedan 2014 — av samma grundare. Datan ligger i Sverige.

Riksbanken anger Sedis som källa i sina finansiella stabilitetsrapporter, och har gjort det sedan 2023. I den senaste står ”Källa: Sedis” under diagrammet över 34 fastighetsföretags ränte- och kapitalbindningstider (Finansiell stabilitetsrapport 2026:1, diagram 9).

Mer om oss →