Indexserier – jämför fastighetsbolagens avkastning över tid

Exempel ur Indexserier. Börsbolag – Sverige och Onoterade bolag – Sverige är två av de färdiga segmenten, Wihlborgs ett av bolagen. Diagrammet är återskapat för webben från appens exportdata; i appen väljer ni själva bolag, segment, nyckeltal och period.

Kvartalsvisa procenttal säger lite om vem som byggt mest över tio år. Indexserier ackumulerar dem: varje kvartals avkastning multipliceras in, och alla serier startar på 100. Kvar blir utvecklingen – och den går att lägga bredvid vilken annan serie som helst.

Jämför tre bolag med varandra, ett bolag mot börsbolagen eller de noterade mot de onoterade. Alla serier hamnar i samma diagram med egen färg, och färgen följer med till tabellen.

Det är jämförelsen som är svår att göra i ett kalkylark: för att jämföra ett bolag med ett marknadsindex måste ni först bygga indexet. Här är det gjort. Tre segment finns färdiga för alla kunder: Alla – Sverige, Börsbolag – Sverige och Onoterade bolag – Sverige. De två sista är varandras komplement. De onoterade är de stora fastighetsägare utanför börsen som publicerar rapporter, och Sedis läser dem på samma sätt som börsbolagen. Nordiska bolag utanför Sverige finns som enskilda bolag och kan ingå i egna segment.

Ett segment räknas som en enhet. Bolagens ingående tal summeras först, sedan beräknas nyckeltalet på summan. Segmentet blir därmed värdeviktat: ett stort bolag väger tyngre än ett litet.

Samma tre serier, ett annat nyckeltal. Värdeförändringen visar hur fastighetsvärdena i båda segmenten skrevs upp 2021–2022 och ned 2022–2023, och hur ett enskilt bolag kan avvika från båda.

Ni skapar och underhåller egna segment direkt i vyn, under Skapa och redigera bolagssegment: en jämförelsegrupp, ett geografiskt urval, bolag av en viss storlek eller de bolag ni själva konkurrerar med. Ge segmentet ett namn, välj bolag ur hela listan och ändra när ni vill, utan att beställa något av oss.

Ett eget segment är privat för er. Ingen annan kund ser det. Och eftersom ett segment är en lista och inte en regel går det att öppna, läsa och rätta – ni vet alltid vilka bolag som ingår.

Avkastning på eget kapital, avkastning på totalt kapital, direktavkastning, värdeförändring och totalavkastning. Kvartalsvis eller årsvis, från fjärde kvartalet 2008 till senaste rapporterade kvartal. Nya kvartalssiffror är inne samma dag som rapporten släpps, eller dagen efter.

Bolag som köpts upp eller avnoterats finns kvar, markerade (historiskt), så att en tillbakablick inte tappar dem som inte längre finns. Underlaget varierar över tid: Börsbolag – Sverige omfattade 15 bolag första kvartalet 2009 och 44 andra kvartalet 2026. Fliken Antal bolag visar hur många som ingår i varje period.

Välj ett eller flera bolag och segment, ett nyckeltal, start- och slutkvartal och om serien ska visas per kvartal eller per år. Diagram och tabeller uppdateras direkt. Diagrammet kan visas i helskärm med värdeetiketter och exporteras som PNG eller SVG, klart att lägga i en presentation eller ett PM. Allt underlag går till Excel med ett blad per flik, och vyn minns urvalet till nästa gång.

Fyra flikar med data:

• Index – den indexerade utvecklingen, samma siffror som kurvan.
• Numeriskt – de underliggande procenttalen, kvartal för kvartal, oindexerade.
• Marknadsvärde fastigheter – fastigheternas marknadsvärde i kronor bakom varje serie.
• Antal bolag – hur många bolag som ingår i beräkningen i varje period.

Under diagrammet står vilka antaganden varje serie vilar på: bas, segmentberäkning, valutakurser och om något bolag uteslutits. Fotnoten anpassas efter varje serie, så att förutsättningarna alltid finns bredvid kurvan.

Indexserier i Bolagsanalys: urval, nyckeltal och tidsintervall överst, diagrammet direkt under. Excel-export och de fyra dataflikarna längre ned i vyn.

Kedjelänkat, inte ombaserat. Varje kvartals avkastning multipliceras in i indexet i stället för att divideras med ett startvärde. Avkastningstal är ofta negativa, och en ombasering på ett negativt startvärde vänder kurvan upp och ned.

Index 100 sätts i kvartalet före det första kvartalet med värde, så att även det första kvartalets avkastning syns i kurvan.

Utländska belopp räknas om till svenska kronor med fasta kurser, som redovisas i fotnoten, så att växelkursrörelser inte syns som avkastning. Bolag som bara rapporterar halvår eller helår behandlas efter sin faktiska rapporteringstakt, utan gissade kvartalsvärden.

Nyckeltalen följer Sedis fasta definitioner, samma som i övriga Bolagsanalys. Principerna bakom dem står på sidan Så räknar vi.

Indexserier visar bolagens publicerade siffror, rensade och jämförbara, för de bolag och segment ni själva valt. Det är beslutsunderlag, inte investeringsrådgivning. Täckningen varierar över tid – inte alla bolag har data i alla kvartal, och fliken Antal bolag visar det öppet.